La SCI est un statut juridique de société de plus en plus prisé par les investisseurs immobiliers, en raison de ses nombreux avantages. Cette forme de société facilite la gestion du patrimoine immobilier et permet de bénéficier d'une fiscalité particulièrement intéressante. Elle s'oppose à l'indivision et convient parfaitement pour la gestion d'une propriété immobilière partagée entre différents associés. Portail des PME vous montre comment fonctionne la SCI, son régime fiscal et les étapes à suivre pour créer cette forme de société.

Qu'est-ce que la SCI ?

SCI est l'acronyme de société civile immobilière. Il s'agit d'un statut juridique désignant une forme de société dont l'objet est de constituer et de gérer un patrimoine immobilier. Comme toutes sociétés civiles ou commerciales, la SCI dispose de statuts qui définissent sa structure et réglementent son fonctionnement. Cette forme sociale a l'avantage d'être moins contraignante en ce qui concerne la gestion de l'entreprise, contrairement à d'autres statuts juridiques. Ceci est notamment dû à son cadre l'égal relativement souple.

Quels sont les différents modèles de SCI ?

Il existe différents modèles de SCI selon l'objet de l'entreprise et l'activité menée. Parmi les modèles les plus courants, on peut citer notamment :

• la SCI classique,
• la SCI d'attribution,
• la SCCV (société civile de construction-vente).

Ces différents modèles de SCI possèdent chacun ces propres caractéristiques. La SCI classique est la forme la plus courante. Elle permet aux associés de détenir et d'assurer la gestion d'un patrimoine immobilier. Cette forme de société civile immobilière peut devenir familiale si elle se compose uniquement des personnes d'une même famille.

La SCI d'attribution utilise quant à elle un principe différent. Cette société construit ou acquiert les biens immobiliers dans l'objectif de les diviser pour attribuer des parts à chaque associé, selon son apport au capital.

En ce qui concerne la SCCV, elle intervient principalement dans le domaine de la promotion immobilière. Une telle entreprise investit dans la construction ou l'acquisition des biens immobiliers dans le but de le revendre immédiatement à des tiers.

Comment fonctionne la SCI ?

La SCI est constituée de deux acteurs qui forment la structure de base de la société. Il s'agit des associés et du gérant. Le fonctionnement de l'entreprise dépend en grande partie des droits et des responsabilités de ces deux acteurs principaux.

Les associés en SCI

Conformément aux dispositions du Code civil (articles 1845 à 1870-1), la SCI est constituée à partir de 2 associés minimum. Il n'est pas possible de créer une société civile immobilière unipersonnelle, comme c'est le cas avec les formes sociales SARL (société à responsabilité limitée) et SAS (société par actions simplifiée). Dans la SCI, les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils constituent ensemble le capital social de l'entreprise, grâce à leurs apports personnels. Cela leur donne droit à des parts sociales et à des répartitions de bénéfice, selon les pourcentages que représentent leurs apports dans le capital de la société.

En dehors de ces droits financiers, les associés bénéficient des droits d'information et politiques tout au long de l'existence de la société. Dans leur statut de propriétaires légitimes de la SCI, ils ont également la responsabilité d'assurer la prise de décisions importantes. Pour cela, ils doivent se réunir en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire selon la nature des décisions à prendre. En cas d'éventuelles dettes sociales, la responsabilité des associés peut être engagée à hauteur du montant de leurs apports au capital.

Le gérant de la SCI

Dans une société civile immobilière, un gérant peut être désigné pour assurer la gestion des relations de l'entreprise avec les tiers (salariés, clients, fournisseurs…). Sa nomination peut être effectuée directement dans les statuts ou par un acte, après le consentement unanime des associés. Une fois désigné, le gérant devient le représentant légal de la SCI. Il s'occupe de la gestion quotidienne de la société et dispose d'un certain pouvoir de prise de décision.

Pour assurer une gestion optimale du patrimoine immobilier appartenant à la SCI, le pourvoir de décision du gérant peut toutefois être limité. Dans ce cas précis, les décisions les plus sensibles ou critiques doivent être obligatoirement soumises à l'assemblée générale des associés. Selon les statuts définis dès la création, il est possible de nommer plusieurs gérants à la tête d'une SCI. Ces derniers vont se partager les responsabilités pour s'occuper des activités de la société.

Comment créer une SCI, société civile immobilière ?

La création d'une société civile immobilière nécessite de nombreuses formalités et démarches administratives. Celles-ci se déroulent en différentes étapes à réaliser avec attention.

Rédaction des statuts de la société

Comme dans le cas de toutes les sociétés sociales, la création d'une SCI commence par la rédaction des statuts. Il s'agit du document qui définit les règles de fonctionnement de la société et l'ensemble des modalités de sa gestion. Selon les indications du Code civil, ce document doit comprendre obligatoirement les mentions suivantes :

• le statut juridique de la société,
• les noms, prénoms et coordonnées des associés,
• la dénomination sociale retenue pour la future société (accompagnée de son sigle s'il y en a),
• l'objet social correspondant à l'activité de la SCI (vente, location ou promotion immobilière),
• la ville où se situe le siège social de la SCI,
• la somme totale du capital social,
• la durée de vie de la société (inférieure ou égale à 99 ans),
• les apports des associés et leurs parts sociales respectives,
• les informations concernant le poste du gérant (nomination, fonction, rémunération).

Les statuts de la future SCI doivent également fournir des détails sur les exercices comptables et les conditions de dissolution de l'entreprise.

Dépôt du capital social

Après la rédaction des statuts s'en suit l'étape de constitution et de dépôt du capital. À ce stade, chaque associé doit fournir son apport pour constituer le capital de la société en cours de création. Ces apports peuvent être réalisés en nature ou en numéraire. Les participations en nature (immeuble, appartement, terrain) doivent être présentées à un commissaire aux apports qui se charge de les enregistrer sous une clause spécifique. La société devient ainsi propriétaire des biens transmis comme participations au capital.

En ce qui concerne les apports en numéraire, ils doivent être transférés directement dans un compte bancaire dédié à la SCI. Il est également possible de déposer ces contributions financières auprès d'un notaire. Une fois qu'il est entièrement constitué, le capital de la société sera débloqué après l'officialisation de la création.

Publication d'un avis de création au JAL

Selon les textes législatifs en vigueur, la création d'une société civile immobilière doit impérativement être officialisée dans un journal d'annonce légale (JAL). Le représentant légal de la SCI est ainsi tenu de publier un avis de création dans le JAL du département de son siège social. Cette annonce officielle doit mentionner le nom de l'entreprise (avec son sigle) et son statut juridique. Le nom du gérant, son adresse et ses cordonnées de contact doivent également y figurer.

En plus de ces informations importantes, l'avis de constitution doit indiquer l'adresse complète du siège social de la société. À cela s'ajoutent des détails tels que le montant du capital, la durée de vie de l'entreprise et la date de lancement de ses activités. Les noms des associés ainsi que leurs adresses doivent aussi être mentionnées dans l'annonce légale de création de la SCI.

Immatriculation de la société

Pour exercer librement son activité, la société civile immobilière doit être enregistrée sous un numéro d'identification unique au RCS (registre du commerce et des sociétés). Pour obtenir ce numéro d'immatriculation, vous devez effectuer une demande auprès du greffe du tribunal de commerce. La demande doit être effectuée dans un délai de 30 jours à compter de la date de signature des statuts. Pour cela, vous devez constituer et déposer au greffe un dossier contenant les différentes pièces suivantes :

• la copie datée et signée des statuts de la SCI,
• l'attestation de parution de l'avis de création au JAL,
• la copie d'un justificatif d'identité du dirigeant nommé par l'assemblée générale des associés,
• la déclaration de non-condamnation signée par le dirigeant,
• la liste complète des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Vous devez ajouter à ces pièces la copie d'un justificatif de domiciliation qui atteste l'adresse du siège social de l'entreprise. Pour être accepté, ce document officiel doit être délivré moins de 3 mois avant la date de la demande. Votre dossier d'immatriculation doit également comprendre un formulaire M0 SCI complété et signé par le représentant légal de la société.

Une fois le dossier constitué, vous pouvez le transmettre au greffe habilité. Après traitement et validation du dossier, le greffe réalise l'immatriculation de la société dans les plus brefs délais. À la fin des formalités, vous recevez un extrait K-bis indiquant le numéro d'identification de votre SCI.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?

La société civile immobilière bénéficie d'une fiscalité flexible et très avantageuse. Cette forme de société donne la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition selon l'activité exercée : l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. Cela permet aux fondateurs de mieux gérer la fiscalité pour une meilleure croissance de la société.

L'impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI est soumise au régime de l'impôt sur le revenu (IR). Avec ce régime d'imposition, les prélèvements fiscaux de la SCI sont directement effectués sur le revenu des associés. Cette imposition est réalisée sur les bénéfices générés par la société et répartis sur les comptes des associés en fonction de leurs parts sociales. Elle s'applique selon des taux variés selon le montant total des bénéfices encaissés par chaque associé. En 2022, les taux d'imposition applicables en IR dans une SCI sont de :

• 0 % lorsque le revenu imposable est inférieur à 10 225 euros,
• 11 % pour des revenus imposables compris entre 10 225 et 26 070 euros,
• 30 % pour des revenus imposables allant de 26 071 à 74 545 euros,
• 41 % lorsque le revenu imposable est compris entre 74 545 à 160 336 euros,
• 45 % pour les revenus imposables supérieurs à 160 336 euros.

Pour se conformer à ces exigences fiscales, les associés de la SCI sont donc tenus de déclarer les bénéfices qui leur sont versés.

L'impôt sur les sociétés (IS)

Il est également possible de soumettre la SCI à l'impôt sur les sociétés. Avec ce régime fiscal, les impôts sont prélevés sur les bénéfices de la société et pas au niveau des associés. En 2022, ces prélèvements sont effectués à un taux de 15 % pour un chiffre d'affaires inférieur ou égal à 38 120 euros. Lorsque le chiffre d'affaires réalisé sur un exercice social est supérieur à 38 120 euros, le taux d'imposition appliqué est de 25 %.

Ce régime fiscal se révèle particulièrement avantageux si les taux appliqués en IR sur les revenus des associés se situent au-delà de 41 %. Dans ce cas précis, l'adoption de l'IS permet de bénéficier d'un taux plus bas (25 % sur les bénéfices de la SCI). Pour passer de l'IR à l'IS, l'assemblée générale des associés doit notifier sa décision au SIE (service des impôts des entreprises). Ceci se fait à travers une lettre avec accusé de réception envoyée par courrier au SIE. Une fois la notification reçue, le nouveau mode d'imposition commence par être appliqué dès le mois suivant.

Comment liquider une SCI ?

De nombreuses raisons peuvent pousser à la dissolution d'une SCI. Par exemple, cela peut arriver si la société fait faillite ou si elle atteint sa durée d'existence. Dans certains cas, la dissolution peut être initiée suite à la décision des associés selon les conditions définies dans les statuts. Quelle que soit la raison menant à cette procédure, certaines formalités sont obligatoires pour régulariser la situation de l'entreprise du point de vue juridique.

L'assemblée générale des associés doit tout d'abord nommer un liquidateur. Ce dernier se chargera de réaliser la dissolution de la SCI. Pour cela, il doit effectuer une déclaration de cessation d'activité auprès du tribunal de commerce. Durant ce processus, le liquidateur doit s'assurer de vendre les actifs de la société et de régler les créances sociales. Après ces différentes étapes, les associés doivent se rassembler pour statuer sur les comptes et se partager le solde de liquidation positif. La société est ainsi complètement dissoute et n'existe plus selon la loi.