La société civile immobilière (SCI) correspond, en droit français des affaires, à une société civile dont l’objet est immobilier. Ce statut permet par exemple à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier afin de faciliter sa transmission. La structure SCI a plusieurs avantages dont celui de loger tout ou partie de vos actifs immobiliers en évitant l’indivision.
La gestion
La gestion de la SCI dépend logiquement de la personne désignée comme gérant. Ce dernier s’occupe principalement de la comptabilité, de la gestion des assurances, des charges, des travaux, des dossiers financiers et bancaires, de la représentation éventuelle devant la justice, etc.
Les questions des modifications du statut SCI requièrent l’accord entre les associés, lors par exemple de l’assemblée générale annuelle obligatoire.
La fiscalité
Au niveau de sa fiscalité, Celle-ci peut être soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés.
Avec l’impôt sur le revenu, la SCI est dite transparente fiscalement, c'est à dire que les associés sont imposés sur leur revenu personnel au titre revenus fonciers. Le barême progressif s'applique alors. En fonction de leur situation personnelle et des éventuels travaux à réaliser dans les biens immobiliers il peut être judicieux d'opter pour le micro-foncier ou le réel simplifié.
Avec l'impôt sur les sociétés, la SCI est imposé au titre de l'IS classique à savoir 33,33 % actuellement. Cette option est particulièrement valable lorsque les associés sont assujettis à un taux marginal supérieur à 33,33 %. Ainsi c'est la SCi qui paie l'impôt et non les associés.
Créer une SCI en 4 étapes
La creation SCI nécessite en premier lieu de rédiger ses statuts. Cette rédaction peut se faire de deux manières : par un acte authentique, ou par un acte sous seing privé.
La durée de vie d’une SCI est généralement inscrite dans ses statuts au départ, le Code Civil considérant cette durée maximum à 99 ans. Si une prorogation est souhaitée, il faut l’accord de chacun des associés.
La seconde étape est l’enregistrement officiel, par une procédure gratuite, des statuts au centre des impôts correspondant au secteur de l’adresse sociale de la SCI.
Ensuite, il s’agit de la publication des principaux statuts de cette SCI dans un journal d’annonces légales : identité du gérant, adresse sociale, et capital de départ, ...
Enfin, la dernière étape a lieu au Tribunal de commerce avec l’inscription au Registre du commerce et des sociétés. La SCI reçoit son K-bis, attestant l’existence juridique de la société.
La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique de société immobilière non commerciale. La création d'une telle entreprise résulte de l'accord d'au moins deux associés et le respect d'une certaine procédure. Portail des PME vous présente les étapes de la création d'une SCI.
La rédaction des statuts de la SCI
Comme pour toute autre entreprise, la rédaction des statuts de la SCI est la première formalité pour lui donner vie. Ces statuts définissent les règles qui régissent le fonctionnement de l'entreprise. Pour toutes les formes de SCI, les statuts doivent contenir impérativement les informations suivantes :
- dénomination sociale de la société,
- forme juridique choisie par les associés,
- capital social,
- durée de vie de l'entreprise (entre 1 et 99 ans),
- siège social de la société,
- identité du ou des dirigeants et associés de la SCI,
- montant des apports des associés.
Il est possible d'ajouter des mentions facultatives et supplétives comme les raisons d'être de la SCI, les modalités de cessions des parts sociales et les règles de votes en AG.
Pour que les statuts soient valides, ils doivent être paraphés et signés par chaque associé. En cas d'un apport en nature (immeuble par exemple) au capital social, les statuts doivent être enregistrés au SIE (service des impôts des entreprises). Cette démarche est aussi nécessaire si les statuts ont été établis par un acte notarié.
La constitution du capital social de la société
Pour constituer le capital social de cette société, chaque associé doit apporter au moins 1 euro. Ils reçoivent chacun en contrepartie des parts sociales au prorata de leurs apports.
Au sein de la SCI, les associés peuvent opter pour les apports en numéraire ou les apports en nature. Les apports en numéraire peuvent être versés par chèque, par virement bancaire ou en espèce sur le compte de la société préalablement créée. Quant aux apports en nature, ils constituent les immeubles ou les biens meubles autres que l'argent. Si ces apports sont supérieurs au montant total des apports en numéraire, le commissaire aux apports peut procéder à leur évaluation.
Le capital social d'une SCI peut être également variable. Dans ce cas, il peut osciller librement entre un montant plancher et un montant plafond préalablement défini dans les clauses des statuts.
La publication dans un journal d'annonces légales
Cette formalité permet de rendre publique la construction de la SCI et de la rendre par la même occasion, opposable aux tiers. Cette publication dans un journal d'annonces légales (JAL) doit respecter une certaine forme et contenir les mentions telles que :
- l'objet social,
- la dénomination sociale,
- la date de rédaction et la nature des statuts,
- la durée de vie de la SCI,
- l'identité de celui qui signe l'annonce,
- l'identité du ou des gérant(s),
- le montant du capital social (ou montant du plancher),
- l'identité du registre du commerce et des sociétés (RCS),
- les modalités de cessions des parts.
À la suite de cette annonce, une attestation de parution sera remise au gérant.
Le dépôt d'un dossier au greffe du tribunal de commerce
À cette étape, il faut constituer un dossier de demande d'immatriculation au greffe. Ce dossier doit comporter certaines mentions obligatoires comme une copie originale des statuts datés et signés par le gérant, un justificatif d'identité et une déclaration de non-condamnation du gérant. Le formulaire M0, l'attestation de parution dans le JAL, la déclaration des bénéficiaires ou encore une attestation de filiation du gérant figurent également dans le dossier.
À la fin de ce processus, le gérant recevra l'extrait K-bis (carte d'identité officielle de la SCI immatriculée au RCS).
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