La fiscalité du crowdfunding immobilier repose sur un certain nombre de principes et prend en compte plusieurs critères selon le profil des investisseurs. En effet, l’imposition diffère selon qu'il s’agisse d’une personne morale, physique, etc.
Vu la montée en puissance de cette opportunité d’investissement, ses différents acteurs sont de plus en plus préoccupés par les détails concernant sa fiscalité. Découvrez ici l’essentiel à retenir sur la fiscalité appliquée aux investissements en crowdfunding immobilier.
Quel type de fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?
Le 1er Janvier 2018 a été marqué par l’entrée en vigueur de la loi portant sur le prélèvement forfaitaire unique sur les revenus mobiliers. Encore appelé flat tax, le prélèvement forfaitaire unique est appliqué au crowdfunding immobilier et son taux dépend du profil de l’investisseur.
Le taux de ce prélèvement s’élève à 30% et est réparti sur deux types d’impôts. Le premier est celui des prélèvements sociaux qui sont de 17,2 %. Le second est celui des prélèvements fiscaux qui s’élèvent à 12,8 %.
Toutefois, il est utile de notifier que cette fiscalité pour le crowdfunding immobilier est la norme uniquement pour les résidents fiscaux français non exonérés de l’impôt sur revenu, car il existe en réalité d’autres statuts qu’il est important de faire ressortir.
Pour les résidents français exonérés de l’impôt sur revenu
La fiscalité du crowdfunding applicable à un résident français exonéré de l’impôt sur revenu implique uniquement les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour les résidents fiscaux Français relevant du régime de la sécurité sociale EEE ou de la Suisse
Dans le cas d’un résident fiscal français relevant du régime de la sécurité sociale EEE (l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, Le Liechtenstein) ou de la Suisse, les prélèvements sociaux sont identiques à ceux des résidents français non exonérés de l’IR (12,8 %).
Pour ce qui est des prélèvements fiscaux, ils sont de 7,5 %, soit un total de 20,3 %. Toutefois, il faut préciser que ces personnes ne doivent aucunement être à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Les personnes morales et les autres résidents fiscaux
Les deux statuts restants sont ceux des personnes morales et des autres résidents fiscaux. Dans ces deux cas, aucune imposition n’est prélevée sur leurs revenus. En effet, les personnes morales ne sont pas soumises à l’imposition sur les sociétés.
Elles peuvent donc percevoir leurs intérêts bruts, mais sont tenus par la responsabilité de déclarer leurs plus-values.
Comment bénéficier d’une réduction fiscale en crowdfunding immobilier ?
La fiscalité en crowdfunding immobilier peut connaître certaines réductions d’impôt sur le revenu. Deux options sont envisageables.
Le dispositif IR PME (Réduction d’impôt Madelin)
Il permet de réduire 18% des sommes souscrites. Pour une limite de 50 000 € pour une personne seule, cette personne peut obtenir une réduction maximum de 9 000 € sur l’impôt sur le revenu.
Dans le cas d’un couple marié ou pacsé dont la limite est de 100 000 €, les deux conjoints sont soumis à une imposition commune et bénéficient d’une réduction maximum de 18 000 €.
Si la fraction des versements excède la limite annuelle fixée, la réduction d’impôt est calculée sur les mêmes règles et se porte sur les quatre années suivantes.
Au cas où la fraction de la réduction d’impôt ne peut être imputée en raison du plafonnement des niches fiscales, elle sera reportée sur l’impôt à payer au titre des 5 prochaines années.
Le bénéfice réalisé grâce à la réduction d'impôt est cependant subordonné à la conservation des titres souscrits jusqu’à la fin de la 5e année suivant celle durant laquelle a été réalisée la souscription au capital.
Pour ce qui est du calcul des plus-values, le prix d'acquisition choisi doit être soustrait du montant total auquel s’élève la réduction d’impôt.
La loi PACTE
Grâce à cette loi, les titres éligibles au PEA-PME ont été élargis aux titres et obligations proposés par les différentes plateformes de crowdfunding.
On obtient pour les titres placés dans un PEA-PME et conservés pendant 5 années au moins, une exonération de l’impôt sur revenu sur les dividendes et plus-values avec une limite du plafond de 225 000 € (pour en apprendre plus sur la loi PACTE l’article du Figaro : https://www.lefigaro.fr/conjoncture/loi-pacte-la-quasi-totalite-des-decrets-publies-en-six-mois-20200121 )
En plus de pouvoir effectuer de nouveaux versements au-delà des 5 années grâce à cet aspect avantageux de la fiscalité du crowdfunding, la personne détenant un PEA-PME possède également la possibilité d’effectuer un retrait en 5 et 8 années sans le clôturer.
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