Qu’elle soit familiale ou classique, la SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui a pour objet social d’acquérir des biens immobiliers dans le but d’en tirer des profits (location du bien) et de faciliter la transmission du patrimoine. Pour acheter des biens immobiliers, le prêt bancaire figure parmi les alternatives privilégiées par les associés de la SCI. Comment se passe un crédit immobilier en SCI ? Existe-t-il des dispositifs spécifiques ? Le point.
Emprunter en SCI : les différentes possibilités
Pour souscrire un crédit immobilier, la SCI a deux options :
- Emprunter en son nom.
- Chaque associé emprunte en son nom propre.
Un crédit immobilier au nom de la SCI
Solliciter un crédit immobilier en SCI suppose que c’est la société qui fait le prêt. Autrement dit, les associés ne souscrivent pas un prêt à titre individuel, par contre chacun est responsable du remboursement du crédit à hauteur de sa participation dans le capital dans le cas où la SCI n’arrive pas à honorer ses dettes. C’est la raison pour laquelle la banque va étudier séparément la capacité d’emprunt ainsi que le taux d’endettement de chacun des associés (pas plus de 33 %) avant d’accorder un crédit immobilier à la SCI. De même, chaque associé devra souscrire une assurance emprunteur individuelle. Ainsi, en cas de décès ou d’invalidité de l’associé, c’est cette assurance qui intervient.
En principe, pour calculer le montant du crédit qu’elle va accorder, la banque va se baser sur les ressources de la société civile immobilière (les loyers perçus) et les revenus personnels de chacun des associés. Le remboursement des mensualités se fera directement par la SCI au moyen de ses revenus locatifs. Cette option permet notamment d’obtenir un crédit plus important et facilite l’obtention du prêt.
Toutefois, avant d’envisager l’emprunt au nom de la SCI, il est primordial de vérifier qu’elle possède les ressources nécessaires au remboursement du prêt, car chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de la société.
Un crédit immobilier à titre individuel
Il est courant dans les SCI familiales que chaque associé souscrive un emprunt à titre personnel auprès du même établissement bancaire et verse les fonds dans le compte de la société civile immobilière via un apport en numéraire ou un compte courant d’associé. Cette pratique permet de bénéficier de certains avantages, notamment des prêts aidés (prêt à taux zéro ou PTZ., prêt d’accession sociale ou PAS, prêt action logement ou PEL et compte épargne logement ou CEL). D’ailleurs, il est possible de cumuler ces crédits afin de couvrir la totalité du prix d’acquisition.
Par ailleurs, un prêt contracté à titre individuel par chacun des associés permet d’avoir un taux intéressant puisque le défaut de remboursement est faible, les revenus de chacun des associés étant domiciliés à la même banque. De plus, la banque garde la totalité des garanties.
Les spécificités du crédit immobilier en SCI
En principe, solliciter un crédit immobilier au nom de la SCI est semblable à un crédit immobilier pour particulier, à quelques différences près.
Un crédit immobilier classique...
Les banques ne proposent pas de prêts spécifiques aux SCI. Ainsi, son offre de crédit s’apparente à un prêt classique accordé à un particulier, avec le même taux et les mêmes délais de remboursement (5 à 25 ans). À ce titre, la SCI bénéficie de la clause suspensive du crédit immobilier conformément aux articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation. Cela veut dire que si le prêt n’est pas accordé, la SCI peut annuler le compromis de vente. Dans ce cas, elle récupère les sommes qu’elle a éventuellement déjà versées. De même, elle bénéficie également du droit de réflexion de 10 jours avant d’accepter le prêt. En outre, emprunter au nom de la SCI pour un investissement locatif permet de déduire les intérêts d’emprunt.
Par contre, il est plus facile d’emprunter sans apport via une SCI qu’à titre individuel. Et pour cause, les revenus locatifs permettent dans la plupart des cas de couvrir les mensualités et garantissent un remboursement régulier. Ainsi, les banques sont plus enclines à prêter à une société civile immobilière.
... avec des garanties en plus
Concernant les garanties, la banque demande généralement des garanties supplémentaires, notamment dans le cas d’une SCI familiale. Ainsi outre l’hypothèque, le privilège de prêteurs deniers ou la caution d’une société spécialisée (notez que c’est la banque qui choisit), elle exige souvent la caution personnelle de chaque associé qui dispose de ressources personnelles suffisantes pour rembourser le crédit immobilier.
Ainsi, en cas de défaillance de remboursement, elle peut se retourner contre les associés et se faire payer sur leur patrimoine personnel. Elle peut également demander la caution solidaire des associés. Dans ce cas, elle se retournera directement contre eux en cas d'impayés.
Pas de prêts aidés
Si la SCI emprunte en son nom propre, elle ne bénéficie pas des prêts aidés, réservés aux particuliers. Ainsi, cette option n’est intéressante que pour l’investissement locatif. Si la SCI a pour objet d’acquérir une résidence principale, le crédit au nom de chaque associé est plus approprié et plus avantageux.
SCI familiale : investissement locatif avec le dispositif Pinel
La SCI constitue une excellente solution pour devenir propriétaire immobilier. Le tout est de collaborer avec des partenaires fiables et de confiance.
Si vous envisagez un projet d’investissement immobilier à succès et un système de défiscalisation rentable, une SCI familiale couplée au dispositif Pinel apparaît intéressante. Ici, l’objectif principal est d’acquérir un bien immobilier, faire un investissement locatif qui rapporte de l’argent et avoir droit à une défiscalisation conséquente et profitable.
La démarche consiste à constituer une SCI avec des membres de la famille. Les associés au sein de la SCI doivent être des personnes ayant un apport personnel conséquent, une bonne source de revenus et une solvabilité irréprochable. Également, la relation de confiance est d’une importance capitale. Les collaborateurs doivent être en mesure de se serrer les coudes pour réussir leur investissement immobilier.
Pour que votre SCI soit éligible au dispositif Pinel, il est indispensable de choisir l’impôt sur le revenu lors de sa constitution. Il faut également que l’immobilier neuf à acquérir et à proposer à la location soit dans une zone géographique Pinel, c’est-à-dire en zone A, en zone A bis ou en zone B1. Et pour la location de l’immobilier neuf, vous devez trouver des locataires éligibles et par là même respecter le plafond du montant de loyer à leur proposer.
Les avantages fiscaux de la SCI avec Pinel
Grâce à cette manœuvre, la SCI familiale profite pleinement de la défiscalisation promise par le dispositif Pinel.
Pour une mise en location du bien immobilier neuf sur 12 ans, vous avez droit à une défiscalisation de l’ordre de 21 % du montant investi. Si vous louez pendant 9 ans, l’abattement est de 18 % du montant investi. Et si la SCI familiale mise sur une location à nu et à titre de résidence principale pendant 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du montant investi.
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