L’économie mondiale est toujours en convalescence et peine à sortir de l’une des pires crises du demi-siècle, un évènement dû à un produit financier toxique, les Subprimes, adossé à des emprunts immobiliers qui se sont échangés sur l’ensemble de la planète par les principales banques internationales. Les Etats-Unis, principal émetteur de ces produits, continuent de subir de graves dommages malgré des rachats massifs par la Banque Centrale américaine (Fed), comme en témoigne la proposition de réforme du système de financement immobilier présentée vendredi dernier (11 février) par le président de la Fed et le Secrétaire au logement US.
Ces derniers ont présenté au Congrès américain un plan de réforme dont le but serait de réduire au maximum le rôle de Fannie Mae et Freddie Mac et donc celui du gouvernement dans l’immobilier US. C’est un changement idéologique majeur. Il permettrait de renforcer le rôle du secteur privé dans le financement immobilier. Rappelons que les deux institutions, sous la tutelle de l’Etat, ont reçu durant la crise près de 150 milliards de dollars de fonds publics. Selon Reuters, l’administration Obama devrait procéder à leur démantèlement en bon ordre. Créés à l'origine pour faciliter le marché du refinancement hypothécaire, ces établissements se sont développés comme des hydres, bénéficiant de la garantie tacite du gouvernement. Ils ont alimenté la bulle immobilière des années 2000 jusqu'à se retrouver l'été 2008 au bord de l'effondrement, sous le poids d'une montagne d'actifs dévalorisés à force de racheter des prêts sans trop se soucier de la solvabilité de ceux qui les souscrivaient.
Qu’en est-il de la France ?
Tandis que les troubles sont encore largement présents à travers le monde, notamment aux US et dans les pays du sud de l’Europe, la France semble passer entre les mailles du filet.
De grands cabinets internationaux de conseils en immobilier ont récemment publié une vaste étude, laquelle fait ressortir les disparités entre les trois secteurs : l’immobilier commercial regroupant les bureaux, commerces et entrepôts, l’immobilier de tourisme composé d’hôtels et de résidences de tourisme et l’immobilier résidentiel (neuf et ancien).
Voici en substance le contenu relatif à la France. S’agissant du premier secteur, Paris dispose de plus de 51 millions de m2, soit 2,5 fois la surface de bureaux londoniens, son taux de vacance locatif est le plus faible du monde avec 7%. La crise a fortement diminué le volume de transactions qui est passé de 20 milliards d’euros dans l’euphorie de 2007 à 5,1 milliards en 2009, les loyers sont toutefois restés stables. En 2010, les transactions devraient atteindre 7 milliards pour reprendre un niveau conforme à la moyenne historique, autour des 10 milliards.
Concernant les murs de boutiques et commerces, le pays possède l’un des meilleurs parcs au monde au travers des villes et des centres commerciaux. Les chiffres d’affaires des distributeurs ont progressé fin 2010, soutenus par la hausse de la consommation des ménages (+1,2%).
Et le secteur logistique qui jouit d’un positionnement géographique européen idéal possède des infrastructures de transport de qualité et des tarifs très compétitifs, ce qui lui permet d’avoir un taux de vacance locatif très faible (8,7%). Le secteur affiche par ailleurs des indicateurs d’activité solides lui permettant d’envisager des perspectives encourageantes, bien que les activités soient très dépendantes de l’économie dans son ensemble.
Pour ce qui est du tourisme qui a évidemment souffert de la crise mais également d’un euro fort, une baisse de visiteurs de l’ordre de 4% a enregistrée. Mais la tendance s’est inversée en 2010 avec une progression de près de 6% par rapport à 2009. Les professionnels notent le retour de la clientèle habituelle, notamment étrangère comme la Russie (+20%) ainsi qu’une forte croissance de la clientèle chinoise (+49,5%). Le haut de gamme tire son épingle du jeu avec un taux de remplissage équivalent à celui d’avant la crise (68%).
Concernant l’immobilier résidentiel, celui-ci a connu une forte baisse des transactions entre 2008 et 2009 avec une diminution plus ou moins forte des prix. En 2010, les acheteurs ont marqué leur retour avec des liquidités importantes, parmi eux les personnes frileuses d’investir sur des actifs financiers et généralement poussées par les banques plus enclines à octroyer des prêts, ces derniers étant aussi largement soutenus par une politique monétaire très accommodante.
Le retour de ces achats a par ailleurs été soutenu par la loi Scellier. La mesure de relance a permis de « réamorcer » la pompe avec toutefois une augmentation des prix parfois significative comme en région parisienne (+18%). Ainsi, après la pause due à la crise, les prix reprennent le chemin de la hausse amorcée en 1996.
Pour 2011, la donne risque d’être modifiée avec la révision des niches fiscales et la hausse des taux anticipée par les professionnels. Toutefois, le retour de l’inflation, favorable à l’immobilier, pourrait compenser la distorsion. Elle serait notamment propice aux biens interagissant fortement avec l’inflation et moins dépendants de la politique de défiscalisation, comme l’immobilier commercial (bureaux et commerces), les biens dans le secteur du tourisme ainsi que les biens haut de gamme.
Visiblement, la pierre confirme son statut de valeur refuge…
Thierry Lou
Investir en bourse, Interactive-trader.fr